师资和研究FACULTY

返回首页

余明阳:未来上海商业“巨无霸”会在徐家汇吗?

发布者:校友与公关办公室    发布时间:2017-05-25

日前,徐家汇商圈空中连廊项目一期工程启动,将在今年年内完成局部主体结构建设,连通包括西亚宾馆(T20大厦)、美罗城、太平洋数码在内的主要商业体,并与现有的徐家汇天桥连通。徐家汇连廊二期、三期的规划也初步成形,未来将成为继陆家嘴连廊之后又一座商圈“巨无霸”级空中连廊。

 伴随连廊建设,徐家汇商圈迎来自1992年首轮更新后的最大一次升级换代。未来的徐家汇,将整体升级成为交通更便捷、购物更舒适、环境更美观、生态更协调的城市中央活动区。

 

业态竞争不足,特色变得“模糊”

 徐家汇连廊目前唯一建成部分——徐家汇天桥建于上世纪90年代初,横跨整条肇嘉浜路。1992年,伴随上海第一条地铁线建设,徐家汇改造工程启动。到1996年,徐家汇已拥有东方商厦、大千美食林、建国宾馆、第六百货、太平洋百货、气象大厦等标志性建筑,汇集漕溪北路、华山路、虹桥路和肇嘉浜路的环形地带也初具规模。

上世纪80年代的徐家汇漕溪北路 供图:徐汇区政府

上世纪90年代起,源源不断的乘客每天走出徐家汇地铁站,来到这个上海最早开发的现代都市商圈。2000年前后,徐家汇是不少上海人眼中潮流的代表。家住曹家渡地区十余年的江女士说,直到2005年前后,全家人每月都会到徐家汇逛街,哪怕中间要坐10余站公交,吸引力依旧强大。“公交、地铁便利,商场高档、中档的都有,还有专门卖电子产品的百脑汇、太平洋数码,逛街的氛围老灵额。”然而,江女士描述的“徐家汇特色”,在电商兴起和上海市级商圈蓬勃发展之时,逐渐变得模糊起来。

 上海交通大学安泰经济与管理学院教授余明阳曾参与并主持徐家汇商圈的品牌战略规划。在他看来,商业业态竞争发展不足,文化与商业有机融合有待提升,这些都是影响徐家汇在商圈竞争中脱颖而出的关键因素,“徐家汇地区的核心意义是区域商业中心,是上海一块颇具特色的宝地。今天的徐家汇商业中心做得很好,但特色始终不够”。

讲好文化故事,达成商圈“人和”

如何从商圈差异性中寻找竞争力,提升商圈影响力?引入“航空母舰”级别的综合性商业体是个好办法。

正在建设中的徐家汇中心,位于虹桥路、恭城路、规划昭平路、天平路、广元西路围合区域,由香港新鸿基地产投资运营。据介绍,徐家汇中心以城中城概念为基础,将建成以超高层主塔楼为标志的建筑群,集合国际甲级办公楼、五星级酒店、国际化商务活动中心、时尚商业中心、信息发布中心和公共活动中心等功能。该项目共分四个地块,总建筑体量约94万平方米,其中地上总面积约62万平方米,地下约32万平方米。目前,徐家汇中心一期已基本建成,总建筑面积4万余平方米,涵盖商务办公和商业配套,最快将于今年底或明年初开业运营。

以徐家汇中心项目建设为契机,徐汇区今年将加快推进T20、太平洋数码二期、汇金六百、港汇广场、飞雕国际、东方商厦等商业体更新。其中,与徐家汇商圈同样走过25年历史的东方商厦,去年底已完成业态更新并重新开业,引进多家欧洲小众高档品牌,成为百联集团旗下首个“买手孵化基地”。徐家汇目前的“人气王”美罗城近年来从未间断更新,位于商场五楼的“上剧场”已成为上海艺术演艺市场一座新地标,为徐家汇商圈带来强劲的艺术人文气息。

“这正是徐家汇有别于其他商圈的特色。”余明阳表示,当徐家汇中心建成后,未来大部分消费潜力都会被其吸引,周边商场如不显示出无可替代的特色,势必会被边缘化。徐家汇只有凸显徐汇独特的历史人文底蕴,用商业载体讲出文化故事,才不会浪费这番天时地利,达成商圈的“人和”。

关注生态建设,繁华区域铺设“绿肺”

不久前,徐家汇公园的一只黑天鹅被盗,人们再次注意到上海这个寸土寸金的繁华区域里的这块“绿肺”,它正给予过往行人一片难得的宁静。

2001年,大中华橡胶厂原址建起这座占地约8.47万平方米的开放式公园绿地,一头挨着上海的情调老马路衡山路,另一头紧邻市级主干道肇嘉浜路。16年来,园内一直保留着橡胶厂原来的大烟囱,向人们讲述上海工业的发展变迁。去年底,徐家汇公园迎来一次更新升级,建成内外圈总长2.02公里的步道,让公园成为上海商圈中为数不多的夜跑胜地。

徐汇区绿化局相关负责人表示,因为徐家汇地下为地铁换乘站点,所以路面没有大片行道树,此前一般采用传统的隔离花箱作为主要绿化设施。在徐家汇本轮更新中,生态建设首次成为“划重点”项目,人们最直观的感受将会是无处不在的嵌入式绿化和垂直绿化。如汇联商厦至T20大厦的连廊平台以及地铁徐家汇站9号口,将建设共计1000余平方米的顶层绿化,连廊主体也将种植立体绿化,包括小乔木、灌木和花卉。在连廊靠近商场入口的区域,将种植下垂沿口绿化、桥主绿化,在视觉上使商圈绿化元素更丰富,绿视率更高。

徐家汇街道周边项目改造也已启动,改造范围东至漕溪北路,南至气象大楼,西至徐家汇天主教堂和上海市气象局,北至蒲西路。其中,徐家汇教堂广场将于年内完成地下结构施工,明年底主体竣工。教堂前广场地下将建造一层深约10米、层高约6米的地下停车库,以改善徐家汇商圈停车及道路交通拥挤状况。徐汇区档案馆原址将建一座新的公共文化建筑,地上面积约9000平方米。

“十三五”期间,徐家汇将围绕现有的商务商业核心圈,建造包括绿色人文、科技创新、体育休闲和时尚设计在内的四大功能区块。根据徐汇区制定的《徐家汇地区发展“十三五”规划(送审稿)》,未来的徐家汇,不仅有便利舒适的商务办公配套,还有匹配企业形象的服务品质与硬件环境,能够与自然和谐共处、绿色智能的居住环境,以及包容、开放的社区文化。

【延伸阅读】

地下四通八达,为何还要建地上连廊?

 本月初本报曾报道徐家汇地标建筑之一的西亚宾馆经升级重建,将于年内完成微更新并向公众开放。其中,西亚宾馆二层开放空间将与徐家汇连廊体系连通,一头与历史悠久的徐家汇天桥连接,另一头连通美罗城商厦。而西亚宾馆正是此次徐家汇商圈空中连廊项目一期工程的关键节点。

 与小陆家嘴地区不同,徐家汇商圈地下可谓四通八达,地铁1、9、11号线组成的换乘站点就在这里,从20个地铁出口可以通往周边绝大多数商场。为什么还要在地面二层建连廊呢?其实,对于不熟悉徐家汇的市民游客来说,要从20个地铁出入口找到自己所要去的目的地并不容易,一不注意会走错出口,一座醒目的连廊显然更便捷。

“商圈最重要的特点就是聚人气,但交通站点积聚有时却是把双刃剑。”上海交通大学安泰经济与管理学院教授余明阳表示,徐家汇地区的中心地带是主干道,地下是地铁线,交通动线复杂,无法再建下沉式通道,地上也不可能再建广场。因此,位于地面二层的连廊就成为最理想的“补救”方法之一,对商圈发展有积极意义。

作为徐家汇商圈改造的重点项目之一,空中连廊分三期建设:一期为平台连廊建设,主要连接西亚宾馆(T20大厦)、美罗城和重建后的太平洋数码;二期将横跨漕溪北路和虹桥路两条主干道,连接东方商厦、港汇广场;三期进一步辐射太平洋百货、第六百货商厦以及周边的文化、商业设施。根据建设方案,空中连廊计划保留现有的徐家汇天桥,与各建筑和商业体连接主要以嵌入式施工为主,减少对建筑整体破坏。

按照计划,一期工程年内将完成局部主体结构建造;二期工程已完成项目建议书编制,预计2018年底前完成结构部分建设,2019年投入使用。此外,徐家汇中心主体工程于2021年完工,届时位于徐家汇中心二层的空中大平台将与徐家汇连廊整体连通,商圈整体将形成可供行人漫步的“空中花园”,一改徐家汇地区人流、车流混杂的局面,形成完整的商圈连廊网络。